房地產(chǎn)位置有固定性，土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制。下面給大家分享一些關(guān)于住宅房地產(chǎn)前期精選策劃范文5篇，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭?/p>
一、農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵
認(rèn)識(shí)農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，必須從三個(gè)方面去理解，即：營(yíng)銷(xiāo)、農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)以及農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)和目標(biāo)。
(一)營(yíng)銷(xiāo)
營(yíng)銷(xiāo)又稱(chēng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)交換，限度地滿足消費(fèi)者的需要并獲得自身的生存和發(fā)展而有計(jì)劃實(shí)施綜合性經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售活動(dòng)的過(guò)程。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的體制條件是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，存在著供求信息不對(duì)稱(chēng)的前提;市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主體是企業(yè)，企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)更好地為社會(huì)提供產(chǎn)品和服務(wù);市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象是廣大消費(fèi)者，消費(fèi)者通過(guò)企業(yè)開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)得到的獲得感。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的中心是達(dá)成交易，產(chǎn)生長(zhǎng)期可持續(xù)性收益。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的手段是綜合性的，其本質(zhì)是抓住消費(fèi)者的需求，并快速把需求商品化。
(二)農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)
農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)是圍繞農(nóng)產(chǎn)品從土地到餐桌所有過(guò)程中所涉及到的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的主體是從事農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的個(gè)人和組織，主要包括專(zhuān)業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)企業(yè)。農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象是農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)群體，包括城鄉(xiāng)居民、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)貫穿于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和交易的全過(guò)程。農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)價(jià)值增值的過(guò)程。
(三)農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)
農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)是受農(nóng)產(chǎn)品的自然生長(zhǎng)周期，生產(chǎn)季節(jié)，生產(chǎn)產(chǎn)地，產(chǎn)品自身物理、生化性質(zhì)等客觀條件的制約而進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)與其他產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)存在很大區(qū)別，特別是維持農(nóng)產(chǎn)品本身的色香味形等物理、生化性狀，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者須承擔(dān)較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)成本、信譽(yù)成本。
(四)農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)
一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)包括：
1、經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。獲得消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)同，從而取得較高的經(jīng)濟(jì)效益。
2、市場(chǎng)占有率目標(biāo)。創(chuàng)造新的市場(chǎng)需求，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，獲取更多市場(chǎng)份額。
3、品牌發(fā)展目標(biāo)。塑造經(jīng)營(yíng)者形象，打造產(chǎn)品品牌，擴(kuò)大企業(yè)知名度。
二、消費(fèi)者需求心理與農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略
做好農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品利潤(rùn)化，必須了解消費(fèi)者的需要和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。
(一)消費(fèi)者的需求
需要是指人們?cè)趥€(gè)體生活和社會(huì)生活中感到某種欠缺而力求獲得滿足的一種心理狀態(tài)。也就是說(shuō)消費(fèi)者某種生理或心理的缺乏狀態(tài)，就是消費(fèi)者的需要。如消費(fèi)者感到饑餓時(shí)，會(huì)產(chǎn)生對(duì)食品的需要;感到寒冷時(shí)，會(huì)產(chǎn)生對(duì)御寒衣物的需要;感到孤獨(dú)時(shí)，會(huì)產(chǎn)生對(duì)娛樂(lè)、交往的需要;感到被人輕視時(shí)，會(huì)產(chǎn)生對(duì)社會(huì)地位、貴重商品的需要。
消費(fèi)者對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需要，主要包括：
1、對(duì)農(nóng)產(chǎn)品使用價(jià)值的需要。使用價(jià)值是商品的基本屬性，也是消費(fèi)者需求的基本內(nèi)容。
2、對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的審美需要。追求美好是人的天性，消費(fèi)者對(duì)農(nóng)產(chǎn)品色香味形的審美要求與時(shí)俱進(jìn)。
3、對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的時(shí)代性需要。賦予農(nóng)產(chǎn)品時(shí)尚價(jià)值，滿足消費(fèi)者對(duì)農(nóng)產(chǎn)品時(shí)代性要求。
4、對(duì)農(nóng)產(chǎn)品社會(huì)象征的需要。吃當(dāng)季、當(dāng)?shù)?原產(chǎn)地)的農(nóng)產(chǎn)品，成為社會(huì)精英的一種消費(fèi)方式。
5、對(duì)良好服務(wù)的需要。農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)主體必須樹(shù)立以消費(fèi)者為中心的服務(wù)意識(shí)。
(二)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)農(nóng)產(chǎn)品的心理動(dòng)機(jī)
與傳統(tǒng)產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)心理動(dòng)機(jī)相區(qū)別，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)而言，主要有以下幾個(gè)方面的購(gòu)買(mǎi)心理動(dòng)機(jī)。
1、求安心理動(dòng)機(jī)。農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)關(guān)系到每個(gè)人的生存和健康，隨著人們生活消費(fèi)水準(zhǔn)的提高，人們對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求由追求能量型(溫飽)向健康、安全、營(yíng)養(yǎng)方面轉(zhuǎn)變。
2、休閑心理動(dòng)機(jī)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們開(kāi)始認(rèn)識(shí)“慢生活”，增強(qiáng)了對(duì)休閑生活的渴望，期望獲得休閑農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)。
3、體驗(yàn)心理動(dòng)機(jī)。城市化造成了環(huán)境污染、生活緊張、缺乏綠意的生活環(huán)境，使人們產(chǎn)生了逃離“壓力山大”和“親近大自然”的體驗(yàn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)。
4、求便心理動(dòng)機(jī)。消費(fèi)者把農(nóng)產(chǎn)品使用方便和購(gòu)買(mǎi)方便與否，作為是選擇農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)和購(gòu)買(mǎi)方式的第一標(biāo)準(zhǔn)。
(三)基于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略
1、利用求安心理，開(kāi)發(fā)綠色農(nóng)產(chǎn)品。綠色食品是遵循可持續(xù)發(fā)展原則，按照特定生產(chǎn)方式生產(chǎn)，經(jīng)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，許可使用綠色食品標(biāo)志的無(wú)污染的安全、優(yōu)質(zhì)、營(yíng)養(yǎng)類(lèi)食品。
一是增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)綠色食品的認(rèn)知。對(duì)綠色農(nóng)產(chǎn)品了解越多，越有助于激發(fā)消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)安全和健康的需要，進(jìn)而提高對(duì)綠色農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)。千萬(wàn)不能將綠色食品標(biāo)志僅僅印在包裝上一貼了事，要對(duì)消費(fèi)者經(jīng)常進(jìn)行有效宣傳，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)農(nóng)產(chǎn)品安全問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，對(duì)綠色食品標(biāo)志的辨識(shí)。
二是合理定價(jià)。要充分考慮生產(chǎn)成本、認(rèn)證成本、目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)群體的接受程度。如日本有機(jī)食品比普通農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高10%以上，__也比一般農(nóng)產(chǎn)品高20%—50%，我國(guó)消費(fèi)者愿意接受的綠色農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格比普通農(nóng)產(chǎn)品一般高15%—25%。
三是選擇合適目標(biāo)人群。消費(fèi)者的年齡、經(jīng)濟(jì)狀況、對(duì)健康、安全的憂慮意識(shí)，以及家庭中是否有未成年人都會(huì)影響其對(duì)綠色農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)，我國(guó)綠色農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)群體主要有機(jī)關(guān)事業(yè)單位集團(tuán)消費(fèi)、以高級(jí)知識(shí)分子為主的白領(lǐng)階層，年輕人和部分老年人、孕婦、產(chǎn)婦、嬰幼兒為主的四類(lèi)消費(fèi)群體。
2、利用休閑心理，開(kāi)發(fā)休閑農(nóng)產(chǎn)品。休閑農(nóng)產(chǎn)品是指人們?cè)陂e暇、休息時(shí)消費(fèi)的食用、把玩、觀賞農(nóng)產(chǎn)品，其主要功能為愉悅消費(fèi)者的心情。如__海苔為休閑食品、多肉植物為觀賞植物。這類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品主要消費(fèi)群體是中、青年婦女，學(xué)生，兒童，外來(lái)游客和經(jīng)常出差人員。
一是吸引顧客的味蕾和眼球，推出美味、新穎的產(chǎn)品。讓消費(fèi)者難以抗拒產(chǎn)品美味、亮麗的誘惑。
二是體現(xiàn)健康消費(fèi)的理念。休閑農(nóng)產(chǎn)品要確保無(wú)毒無(wú)害。特別是休閑食品要保證質(zhì)量和良好風(fēng)味，以低熱量、低脂肪、低糖為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主流。
三是借助文化娛樂(lè)元素。借助文化娛樂(lè)元素表達(dá)溫馨、健康、紀(jì)念的信息，以期引起消費(fèi)者對(duì)品牌的共鳴。如“吉祥三寶”、“田媽媽”等。
四是包裝玲瓏方便購(gòu)買(mǎi)。休閑農(nóng)產(chǎn)品往往是旅途消費(fèi)品或禮品，體積小包裝美不僅攜帶方便，而且購(gòu)買(mǎi)者以同樣體格獲得多份產(chǎn)品，可以低成本實(shí)現(xiàn)讓更多親朋好友分享。
3、利用體驗(yàn)心理，開(kāi)發(fā)觀光農(nóng)業(yè)園。觀光農(nóng)業(yè)園是以生產(chǎn)農(nóng)作物、園藝作物、花卉、茶等為主營(yíng)項(xiàng)目，讓城市游客參與生產(chǎn)、管理及收獲等活動(dòng)，享受田園樂(lè)趣，并可進(jìn)行欣賞、品嘗、購(gòu)買(mǎi)的農(nóng)業(yè)園。
一是因地制宜發(fā)展。觀光農(nóng)業(yè)園選址要符合“三邊”條件，即城市周邊、旅游景區(qū)周邊、交通干線周邊。
二是適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，農(nóng)業(yè)特色明顯。具有鮮明的獨(dú)特性和區(qū)域性，具有別人難以模仿的內(nèi)涵和價(jià)值。
三是突出新奇特，不斷改造園區(qū)景觀。觀光農(nóng)業(yè)園要充分利用農(nóng)業(yè)自然景觀、農(nóng)業(yè)田園景觀和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)景觀，做好生產(chǎn)、生活環(huán)境整治。移步換景，處處是景，能夠滿足消費(fèi)者攝影取景需要，適應(yīng)當(dāng)今手機(jī)一族利用__、__等自媒體傳播。
四是注重體驗(yàn)，讓游客獲得感受價(jià)值。讓游客視覺(jué)體驗(yàn)，看到紅花綠果、稻田畫(huà)幅等;讓游客聽(tīng)覺(jué)體驗(yàn)，聽(tīng)到潺潺流水，蟲(chóng)鳴鳥(niǎo)語(yǔ)等;讓游客味覺(jué)體驗(yàn)，品嘗農(nóng)家豆腐、果菜茶飲等;讓游客嗅覺(jué)體驗(yàn)，聞到花草芳香，體驗(yàn)清香迎面撲等;讓游客觸覺(jué)體驗(yàn)，動(dòng)手采摘、制作、加工等。
4、利用求便心理，開(kāi)發(fā)數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)。所謂數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)，是以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)，通過(guò)電子商務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。它具有時(shí)間上的全天候特性、空間上的跨區(qū)域特性、結(jié)算的便捷性，物流的快捷性?xún)?yōu)勢(shì)。
一是目標(biāo)市場(chǎng)定位。目標(biāo)人群定位是農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)的首要考慮問(wèn)題，如果目標(biāo)人群定位在基本不會(huì)上網(wǎng)的老年人或消費(fèi)能力低下的人群，那顯然要面臨虧損。
二是選擇品牌物流。由于農(nóng)產(chǎn)品的特殊性，配送須要有冷藏冷凍的混合配送車(chē)輛，以及冷藏周轉(zhuǎn)箱及恒溫設(shè)備，否則產(chǎn)品原質(zhì)量再好，客戶收到的也將是有質(zhì)量問(wèn)題的商品。所以物流配送及其成本將成為考驗(yàn)農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)的問(wèn)題。
三是提高農(nóng)產(chǎn)品品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)化程度。同一批次以及不同批次農(nóng)產(chǎn)品，外在規(guī)格、內(nèi)在品質(zhì)力求基本一致。
四是注重網(wǎng)絡(luò)宣傳。電商平臺(tái)既是一個(gè)交易平臺(tái)，也是一個(gè)宣傳窗口。要及時(shí)通過(guò)新聞播報(bào)、看圖片說(shuō)故事等形式，展開(kāi)對(duì)消費(fèi)者群體的宣傳，從而抓住消費(fèi)者的心。
三、顧客讓渡價(jià)值與營(yíng)銷(xiāo)組合策略
現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合已經(jīng)從傳統(tǒng)4P(產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo))向4C(顧客、成本、便利、溝通)轉(zhuǎn)變，最終讓消費(fèi)者獲得更多的顧客讓渡價(jià)值。
(一)顧客讓渡價(jià)值的定義
顧客讓渡價(jià)值是指企業(yè)轉(zhuǎn)移的、顧客感受得到的實(shí)際價(jià)值。顧客讓渡價(jià)值是菲利普?科特勒在《營(yíng)銷(xiāo)管理》一書(shū)中提出來(lái)的，他認(rèn)為，“顧客讓渡價(jià)值”是指顧客總價(jià)值與顧客總成本之間的差額。
(二)顧客總價(jià)值與顧客總成本
1、顧客總價(jià)值：顧客總價(jià)值是指顧客為購(gòu)買(mǎi)某一產(chǎn)品或服務(wù)所期望獲得的一組利益，它主要包括產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、人員價(jià)值和形象價(jià)值等。實(shí)際上，也就是人們常說(shuō)的“實(shí)用、放心、稱(chēng)心、安心”概念。
產(chǎn)品價(jià)值是由產(chǎn)品的功能、特性、品質(zhì)、品種與式樣等所產(chǎn)生的價(jià)值。它是顧客需要的中心內(nèi)容，也是顧客選購(gòu)商品的首要因素，因而一般情況下，它是決定顧客購(gòu)買(mǎi)總價(jià)值大小的關(guān)鍵和主要因素。服務(wù)價(jià)值是指伴隨產(chǎn)品實(shí)體的出售，企業(yè)向顧客提供的各種附加服務(wù)，包括產(chǎn)品介紹、送貨、安裝、調(diào)試、維修、技術(shù)培訓(xùn)、產(chǎn)品保證等所產(chǎn)生的價(jià)值。服務(wù)價(jià)值是構(gòu)成顧客總價(jià)值的重要因素之一。人員價(jià)值是指企業(yè)員工的經(jīng)營(yíng)思想、知識(shí)水平、業(yè)務(wù)能力、工作效益和質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)作風(fēng)、應(yīng)變能力所產(chǎn)生的價(jià)值。企業(yè)員工直接決定著企業(yè)為顧客提供的產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量，決定著顧客購(gòu)買(mǎi)總價(jià)值的大小。形象價(jià)值是指企業(yè)及其產(chǎn)品在社會(huì)公眾中形成的總體形象所產(chǎn)生的價(jià)值。包括企業(yè)的產(chǎn)品、技術(shù)、包裝、商標(biāo)、工作場(chǎng)所等所構(gòu)成的有形形象所產(chǎn)生的價(jià)值，公司及其員工的職業(yè)道德行為、經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)態(tài)度、作風(fēng)等行為形象所產(chǎn)生的價(jià)值，以及企業(yè)的價(jià)值觀念、管理哲學(xué)等理念形象所產(chǎn)生的價(jià)值等。
2、顧客購(gòu)買(mǎi)總成本：顧客購(gòu)買(mǎi)總成本是顧客為購(gòu)買(mǎi)某一產(chǎn)品所耗費(fèi)的時(shí)間、精力、體力以及所支付的貨幣資金等，它包括貨幣成本、時(shí)間成本、精神成本和體力成本。
一般情況下，顧客購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)首先要考慮貨幣成本的大小，因此，貨幣成本是構(gòu)成顧客總成本大小的主要和基本因素。在貨幣成本相同的情況下，顧客在購(gòu)買(mǎi)時(shí)還要考慮所花費(fèi)的時(shí)間、精神、體力等，因此這些支出也是構(gòu)成顧客總成本的重要因素。實(shí)際上，也就是人們常說(shuō)的“既要價(jià)廉物美，又要方便快捷”的概念。
(三)基于顧客讓渡價(jià)值的農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)組合策略
1、注重農(nóng)產(chǎn)品品牌和包裝。品牌和包裝是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者向消費(fèi)者的一種，提供的一種便利，開(kāi)展的一種宣傳推介方式。因此農(nóng)產(chǎn)品品牌命名必須瑯瑯上口，易讀易記;還要寓意深刻，新穎別致;做到清新高雅，不落俗套，充分顯示農(nóng)產(chǎn)品的檔次和品位。農(nóng)產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)要體現(xiàn)綠色環(huán)保、美觀大方、方便攜帶的原則，既要圖文信息齊全，標(biāo)志標(biāo)識(shí)清楚，又要短小精悍，一目了然，讓顧客過(guò)目不忘。提供產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證和質(zhì)量追潮，讓顧客放心大膽購(gòu)買(mǎi)。
2、采用農(nóng)產(chǎn)品差別定價(jià)。針對(duì)老顧客推出新品種，可采用撇脂定價(jià)法，即高開(kāi)低走。這一定價(jià)方法可抓緊時(shí)機(jī)快速收回成本，且高開(kāi)價(jià)格，回旋余地較大，待競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一哄而上時(shí)，價(jià)格回落，能克敵致勝，降低風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)新客戶或推廣大眾化農(nóng)產(chǎn)品，可采用滲透定價(jià)法，即低開(kāi)高走。這一定價(jià)方法能夠吸引人氣，擴(kuò)大客戶規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率。待出現(xiàn)供不應(yīng)求局面時(shí)再漸進(jìn)式提價(jià)，以取得長(zhǎng)期收益。
3、擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品直接銷(xiāo)售。農(nóng)產(chǎn)品的自身特性要求周轉(zhuǎn)時(shí)間短，同時(shí)由于消費(fèi)的主要形式是以家庭為單位分散購(gòu)買(mǎi)，規(guī)模利潤(rùn)小，選擇直銷(xiāo)形式可減少中間環(huán)節(jié)，還能實(shí)現(xiàn)私人定制。目前農(nóng)產(chǎn)品直銷(xiāo)形式主要有：訂單直銷(xiāo)、直營(yíng)店銷(xiāo)售、社區(qū)配送、電商銷(xiāo)售、觀光采摘等形式。
4、創(chuàng)新農(nóng)產(chǎn)品促銷(xiāo)方式?！昂镁埔惨汉戎u(mài)”，促銷(xiāo)時(shí)應(yīng)利用流量思維，引起消費(fèi)者聚焦，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度，激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望。目前主要形式有：農(nóng)業(yè)展會(huì)促銷(xiāo)(如農(nóng)博會(huì)、農(nóng)展會(huì)、農(nóng)交會(huì))，新聞媒體宣傳促銷(xiāo)(如專(zhuān)題采訪、廣告等)，農(nóng)事節(jié)慶活動(dòng)促銷(xiāo)(如葡萄節(jié)、草莓節(jié)、茶文化節(jié)等)，公共關(guān)系促銷(xiāo)(如開(kāi)展公益事業(yè)、慈善捐助等)。
活動(dòng)主題：“樂(lè)享元宵，歡聚新方”
一、活動(dòng)目的：
培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶的購(gòu)買(mǎi)信心，最終促進(jìn)銷(xiāo)售量的提高。
二、活動(dòng)時(shí)間：2月13號(hào)、14號(hào)
三、活動(dòng)目標(biāo)客戶群：所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主
四、活動(dòng)內(nèi)容：
新方·新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)：
1、正月十五“送元宵”活動(dòng)，活動(dòng)期間，進(jìn)售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。
2、為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開(kāi)展“猜謎有獎(jiǎng)”的活動(dòng)。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫(xiě)上，凡答對(duì)者即可得到精美小禮品一份(獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺(tái)歷等)
3、延用“萬(wàn)元置業(yè)”首付款借款活動(dòng)：
A、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶執(zhí)行借款半年;
B、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年;
4、為了配合宣傳，使整個(gè)小區(qū)達(dá)到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門(mén)口發(fā)放帶樓盤(pán)名稱(chēng)資料的福字;
5、為配合本次活動(dòng)的有效性及廣泛性，特申請(qǐng)追加30萬(wàn)條短信宣傳?；顒?dòng)策劃
·“花燈起，鬧元宵”，正月十五期間，新方新怡園零首付，萬(wàn)元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎(jiǎng)，馬上有禮，早到早得，誠(chéng)邀您品鑒
·“三五元宵，花燈吐艷”，新方·新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當(dāng)時(shí)，元宵節(jié)期間萬(wàn)元即可置業(yè)，精美禮品限量贈(zèng)送，猜燈謎讓您樂(lè)透正月，全新新方盛邀您品鑒
·馬上有房啦!元宵節(jié)期間新方·新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬(wàn)元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎(jiǎng)，稀缺精品，所剩不多，早到早得!全新新方盛邀您品鑒
6、售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)
2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在20___年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20___年9月)，可以抓住20___年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20___年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個(gè)性特色：“__商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處__廣場(chǎng)旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
一、活動(dòng)目的
借__這一良好商機(jī)，通過(guò)有計(jì)劃的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引人流，提高全店的銷(xiāo)售額，增強(qiáng)本超市的美譽(yù)度，在消費(fèi)者心目中樹(shù)立“平價(jià)實(shí)惠“的形象。
二、時(shí)間段
20___年x月x日——x月x日，總計(jì)一周時(shí)間。
三、促銷(xiāo)主題
“歡天喜地賀__，明禮守信待親友”。
四、詳細(xì)方案
(一)購(gòu)物有“禮”
主要內(nèi)容：凡于x月x日-x月x日在本超市購(gòu)物，并且購(gòu)物金額達(dá)200元的前10名顧客，憑購(gòu)物小票至客服總臺(tái)，免費(fèi)領(lǐng)取5kg大米一袋。每張小票限領(lǐng)一袋，每日10袋送完即止。
(二)執(zhí)行要點(diǎn)
1、不管采取何種宣傳方式進(jìn)行宣傳，都須注明“每張小票限領(lǐng)一袋，每日10袋送完即止，”否則極易引起客訴。
2、贈(zèng)品發(fā)放處另設(shè)，要注意：耐心和禮貌。
(三)喜從天降
主要內(nèi)容：凡于x月x日至x月x日，在本超市購(gòu)物的顧客，都有機(jī)會(huì)免費(fèi)獲得所購(gòu)商品。在此五天內(nèi)，本超市將在每天的早、中、晚，不定時(shí)舉辦兩次“喜從天降”活動(dòng)。在活動(dòng)開(kāi)始時(shí)，當(dāng)時(shí)每個(gè)收銀臺(tái)前的第一位顧客，即為參賽者，只要抽出的乒乓球上顯示的是您所在的收銀臺(tái)號(hào)，那么您就是當(dāng)次活動(dòng)的幸運(yùn)兒，就會(huì)體會(huì)到一份“喜從天降”的喜悅。
(四)執(zhí)行要點(diǎn)
此活動(dòng)所需道具為：
1、乒乓球。
2、抽獎(jiǎng)箱一個(gè)。(可用商品包裝箱，但不要太大，箱子須密封，在箱頂上要開(kāi)一小洞，大小以能剛剛伸進(jìn)一只成人手，同時(shí)基本無(wú)縫隙為宜)
3、電動(dòng)小喇叭一個(gè)。
在此活動(dòng)開(kāi)始時(shí)，有簽單權(quán)(購(gòu)物免費(fèi))的負(fù)責(zé)人需在場(chǎng)。
此活動(dòng)操作過(guò)程為：
1、廣播通知開(kāi)始活動(dòng)。
2、所有收銀員停止收銀動(dòng)作。
3、主持人簡(jiǎn)單介紹游戲規(guī)則。
4、邀請(qǐng)一名顧客協(xié)助抽獎(jiǎng)。
5、主持人宣布中獎(jiǎng)收銀臺(tái)號(hào)后。
6、主持人宣布中獎(jiǎng)?wù)咚?gòu)商品金額后。
7、中獎(jiǎng)?lì)櫩桶l(fā)言。
8、宣布活動(dòng)結(jié)束。
隨著__區(qū)市場(chǎng)逐漸發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，機(jī)遇與考驗(yàn)并存。20__銷(xiāo)售工作仍將是我們公司的工作重點(diǎn)，面對(duì)先期投入，正視現(xiàn)有市場(chǎng)，作為我__區(qū)銷(xiāo)售經(jīng)理，我創(chuàng)業(yè)激情高漲，信心百倍，又深感責(zé)任重大。
著眼公司當(dāng)前，兼顧未來(lái)發(fā)展。20__年，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，在銷(xiāo)售工作中我堅(jiān)持做到：突出重點(diǎn)維護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)，把握時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)潛在客戶，注重銷(xiāo)售細(xì)節(jié)，強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)，穩(wěn)固和提高市場(chǎng)占有率，積極爭(zhēng)取圓滿完成銷(xiāo)售任務(wù)。
一、銷(xiāo)量指標(biāo)
至20__年1月3日，__區(qū)銷(xiāo)售任務(wù)5600萬(wàn)元，銷(xiāo)售目標(biāo)7000萬(wàn)元。
二、計(jì)劃擬定
1、年初擬定《年度銷(xiāo)售總體計(jì)劃》。
2、年終擬定《年度銷(xiāo)售總結(jié)》。
3、月初擬定《月銷(xiāo)售計(jì)劃表》和《月訪客戶計(jì)劃表》。
4、月末擬定《月銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表》和《月訪客戶統(tǒng)計(jì)表》。
三、客戶分類(lèi)
根據(jù)__年度銷(xiāo)售額度，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分化，將現(xiàn)有客戶分為VIP用戶、一級(jí)用戶、二級(jí)用戶和其它用戶四大類(lèi)，并對(duì)各級(jí)用戶進(jìn)行全面分析。
四、實(shí)施措施
1、技術(shù)交流：
(1)本年度針對(duì)VIP客戶的技術(shù)部、售后服務(wù)部開(kāi)展一次技術(shù)交流研討會(huì)。
(2)參加相關(guān)行業(yè)展會(huì)兩次，其中展會(huì)期間安排一場(chǎng)大型聯(lián)誼座談會(huì)。
2、客戶回訪：
目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上流通的相似品牌有七八種之多，與我司品牌相當(dāng)?shù)挠腥姆N，技術(shù)方面不相上下，競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，已構(gòu)成市場(chǎng)威脅。為穩(wěn)固和拓展市場(chǎng)，務(wù)必加強(qiáng)與客戶的交流，協(xié)調(diào)與客戶、直接用戶之間的關(guān)系。
(1)為與客戶加強(qiáng)信息交流，增近感情，對(duì)VIP客戶每月拜訪一次;對(duì)一級(jí)客戶每?jī)稍掳菰L一次;對(duì)于二級(jí)客戶根據(jù)實(shí)際情況另行安排拜訪時(shí)間。
(2)適應(yīng)把握形勢(shì)，銷(xiāo)售工作已不僅僅是銷(xiāo)貨到我們的客戶方即為結(jié)束，還要幫助客戶出貨，幫助客戶做直接用戶的工作，這項(xiàng)工作列入我07年工作重點(diǎn)。
3、網(wǎng)絡(luò)檢索：
充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)資源，通過(guò)信息檢索發(fā)現(xiàn)掌握銷(xiāo)售信息。
4、售后協(xié)調(diào)：
目前情況下，我公司仍然以貿(mào)易為主，“賣(mài)產(chǎn)品不如賣(mài)服務(wù)”，在下一步工作中，我們要增強(qiáng)責(zé)任感，不斷強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
用戶使用我們的產(chǎn)品如同享受我們提供的服務(wù)，從穩(wěn)固市場(chǎng)、長(zhǎng)遠(yuǎn)合作的角度，我們務(wù)必強(qiáng)化為客戶負(fù)責(zé)的意識(shí)，把握每一次與用戶接觸的機(jī)會(huì)，提供熱情詳細(xì)周到的售后服務(wù)，給公司增加一個(gè)制勝的籌碼。
本年度我將嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，努力完成銷(xiāo)售任務(wù)。挑戰(zhàn)已經(jīng)到來(lái)，既然選擇了遠(yuǎn)方，何畏風(fēng)雨兼程，我相信：用心一定能贏得精彩!
20__將繼續(xù)嚴(yán)格遵守這樣的工作思路：在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，參與公司戰(zhàn)略性持續(xù)改進(jìn)活動(dòng)，及時(shí)準(zhǔn)確做好銷(xiāo)售部的日常工作，對(duì)訂單和發(fā)貨計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行協(xié)調(diào)、平衡、監(jiān)督和跟蹤;參與完成對(duì)客戶的產(chǎn)品按時(shí)交付和后續(xù)對(duì)客戶的跟蹤，繼續(xù)開(kāi)發(fā)新客戶和新產(chǎn)品，配合各部門(mén)及時(shí)完成公司產(chǎn)銷(xiāo)的各項(xiàng)任務(wù)。
在20__工作中，預(yù)計(jì)主要完成工作內(nèi)容如下：
1、根據(jù)客戶訂單及時(shí)制定和修改發(fā)貨計(jì)劃;負(fù)責(zé)發(fā)貨計(jì)劃的過(guò)程監(jiān)控和具體實(shí)施;發(fā)貨訂艙以及相關(guān)事務(wù)的協(xié)調(diào)，保證產(chǎn)品的正常發(fā)貨，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映過(guò)程情況。
2、對(duì)國(guó)外客戶的信息收集、及時(shí)傳遞、及時(shí)處理，如：圖紙、PPAP信息反饋等等;并及時(shí)了解國(guó)際機(jī)械制造市場(chǎng)和外匯市場(chǎng)的消息，為公司的發(fā)展壯大提供信息支持。
3、按時(shí)完成全部發(fā)貨所需要單據(jù)的繕制和交付和給客戶單據(jù)的交付，包括發(fā)貨單、裝箱單、商業(yè)發(fā)票、運(yùn)輸合同、運(yùn)輸聲明、原產(chǎn)地證等等。
4、及時(shí)就發(fā)貨所涉及的相關(guān)事務(wù)與客戶有效溝通。
5、參與公司新產(chǎn)品項(xiàng)目的生產(chǎn)評(píng)估和實(shí)施過(guò)程監(jiān)控。如發(fā)放新產(chǎn)品評(píng)審圖紙和進(jìn)展過(guò)程跟蹤。
6、準(zhǔn)確完成統(tǒng)計(jì)月度出口明細(xì)、月度應(yīng)收匯明細(xì)，并和財(cái)務(wù)對(duì)帳。
7、向國(guó)外客戶催要應(yīng)付款項(xiàng)，包括在WEBEDI生成ASN和發(fā)票，制作紙質(zhì)收匯單據(jù)等，及時(shí)回款，對(duì)未達(dá)帳項(xiàng)積極負(fù)責(zé)。